実家売却記録①不動産仲介業者の選び方

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実家を売却することになったので売却完了までの記録を備忘録として残そうと思います。

何度も不動産の売買取引をした事があるという理由で私が代理人となって行うことになりました。

実家の周辺に知り合いの不動産屋さんがいないので、まず近隣の不動産屋さんに売却価格査定に来てもらいました。

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売却価格の査定を依頼する

三井のリハウスと地場の個人でやっている不動産屋さんにしました。(売却時に知り合いの不動産屋に頼んでも良いのですが、地域毎の特性(学区や居住層による人気の有無)などに詳しい地場の業者にまずは査定して情報をもらいましょう)

ここで大切なのは査定価格よりは、担当者の誠実さが本当に大切です。

薬剤師の人材紹介業でも同じですが、仲介業は担当者の誠実さが何よりも重要な要素である事は間違いがありません。

営業マンの多くは最低限に誠実そうな雰囲気を纏ってやってきますが、色々と話をしていくと本質が見えてくるかと思います。

売り出し価格の決定をする

売り出し価格はこちらで決定できますので、過去の取引相場から自分自身「このくらいで売れたら嬉しいな」といった価格の売り出しで大丈夫かと思います。(あまりに相場とかけ離れていると印象が悪くなるので相場より少し高いくらいが良いと思います)

売却時期を急ぐ必要がなければ相場よりも強気の価格で問題ないでしょう。しかし「この辺でこんな価格で売れるわけありません」と強引に安い価格で売ろうとしたりする業者はもってのほかです。

不動産業者は一般の買い手以外にも、デベロッパーや戸建て専門の建売業者やリフォームして市場に売り出す業者など様々なコネクションを持っています。安く買い叩いて横流しする業者もあります注意しましょう。

また大手の仲介業者は「※物件隠し」が問題になっていますが、小さな業者でもやっているところはあるので、この段階で見分けることは難しいです。

よく不動産業者の登録番号が古いほうが安心といわれますが、古いところでもやっているところは全然あるのであまりあてになりません。

売却物件を預けてから不動産業者のふりをして電話して「物件の案内可能ですか?」「お客さんから買い付けをもらったので話を通してほしい」などと問い合わせをしないとわかりません。

※「物件隠し」とは?

売却物件を売主さんから預かった後に自分で買主を見つけたいがためにレインズという不動産屋共通のインターネットサイトに登録後(一般媒介で受けてレインズに登録しない場合もあります)、他の業者からの問い合わせがあっても「商談中です」などと言って案内をしないことを言います。

仲介業者は売主からの手数料に加えて買主からの手数料ももらえるので2倍の売り上げになります(両手取引)、不動産仲介業者の担当者は可能であれば両手の手数料を狙っています。

真っ当な業者であれば、売却の依頼を受けてレインズを登録するまでの期間などは、スーモ、アットホーム、ホームズ等のサイトに登録したり、チラシをうったりとできる限り自社で買主も探して両手取引の成約を目指して努力します。

周辺の相場を熟知している業者であれば、査定価格は不動産価格を決めるマニュアルがあるのでどこでも似たような価格になるかと思います。

物件を自分のところで預かりたいがために高めの査定価格を出して媒介契約をとろうとする業者もいますが冷静に誠実で売却力のある業者に頼みましょう。

いま「この地域で物件を探しているお客さんがいます」などというチラシがポストに入っていることがあると思いますが話半分に聞きましょう。

不動産業者は売却物件を預かることが出来れば、売却が決まれば手数料は確約されたも同然なので売却物件を預かりたいと考えています。

とりあえず高い査定価格で売主から媒介契約を受けてしまえば、売れないから価格を下げていくという作戦がとれます。

居住用財産の譲渡所得の特例とは?

売却時に居住用財産の譲渡所得の特例が適用されるかどうかについてですが、税法上は 居住の用に供さなくなった日 又は 災害があった日 から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であればOKとされています。

■10年超の居住用財産の譲渡の場合

①居住用財産の3,000万円特別控除の適用要件を満たしていれば

⇒譲渡益から3000万円を控除する。

②軽減税率の特例(課税の免除制度)の適用要件を満たしていれば

3000万円控除後の課税譲渡所得が

⇒6000万円以下の場合
税率14,21%(国税10,21%、地方税4%)

⇒6000万円以上の場合
8,526,000円+(課税譲渡所得-6000万円)×税率20,315%(国税15,315%、地方税5%)

所有期間によっても税率は高くなります。

短期(保有期間5年以下)は39,63%

長期(5年超~10年以下)20,315%

タワーマンションなど短期売買でのキャピタルゲインを狙った投資用物件が5年や10年を過ぎて同時に市場に出だすのはこういったことも関係しています。

今回の売却(所有期間10年超)は買い替えではありませんので買換え特例(課税の繰延べ制度)については省略いたします。

②古本をVabooと専門書アカデミーで処分
実家売却に伴い片づけをしていたところ、古本が大量にあったので処分する事になりました。ブックオフに持っていくだけでも大変なのでインターネットにて古本買取店を探しました。 古本買取店の比較サイトによると、本の種類によって買い取り店を使い分...
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