実家を売却する事になったので売却までの記録①不動産屋の選び方

不動産 不動産取引

実家を売却することになったので売却完了までの記録を備忘録として残そうと思います。何度も不動産の売買取引をした事があるという理由で私が両親の代理人となって行うことになりました。

実家の近辺に知り合いの不動産屋さんがいないので、まず不動産屋さんに査定に来てもらいました。三井のリハウスと地場の個人でやっている不動産屋さんです。(知り合いの不動産屋に頼んでも良いのですが、地域毎の特性(学区や居住層による人気の有無)などに詳しい地場の業者にまずは査定して情報をもらいましょう)

ここで大切なのは査定価格よりは、担当者の誠実さがとても大切です。薬剤師の人材紹介業でも同じですが仲介業は担当者の誠実さが命です。営業マンの多くは最低限の誠実そうな雰囲気を纏ってやってきますが、色々と話をしていくと本質が見えてきます。

売り出し価格はこちらで決定できますので、過去の取引相場から自分自身「このくらいで売れたら嬉しいな」といった価格の売り出してOKです。(あまりに相場とかけ離れていると今後の印象が悪くなるのでギリギリ少し高いくらいが良いと思います)

「この辺でこんな価格で売れるわけありません」と強引に安い価格で売ろうとしたりする業者はもってのほかです。不動産業者は一般の買い手以外にも、デベロッパーや戸建て専門の建売業者やリフォームして市場に売り出す業者など様々なコネクションを持っています。安く買い叩いて横流しする業者もあります注意しましょう。

また大手の仲介業者は「※物件隠し」が問題になっていますが、小さな業者でもやっているところはあるので、この段階で見分けることは難しいです。よく不動産業者の登録番号が古いほうが安心といわれますが、古いところでもやっているところはあるのであまりあてになりません。売却物件を預けてから不動産業者のふりをして電話して「物件の案内可能ですか?」「お客さんから買い付けをもらったので話を通してほしい」などと問い合わせをしないとわかりません。

※「物件隠し」売却物件を売主さんから預かった後に自分で買主を見つけたいがためにレインズという不動産屋共通のインターネットサイトに登録後、他の業者からの問い合わせがあっても「商談中です」などと言って案内をしないことを言います。通常の売主からの手数料に加えて買主からの手数料ももらえるので2倍の売り上げになり、不動産業者の担当者は可能であれば両手の手数料を狙っています。

査定価格は不動産価格を決めるマニュアルがあるので大体同じくらいの価格になると思います。物件を自分のところで預かりたいがために高めの査定価格を出して媒介契約をとろうとする業者もいますが冷静に誠実で売却力のある業者に頼みましょう。

いま「この地域で物件を探しているお客さんがいます」などというチラシがポストに入っていることがあると思いますが話半分に聞きましょう。不動産業者は何よりも売却物件を預かりたいのです。預かるだけで手数料は確約されたも同然だからです。とりあえず高い査定価格で出して媒介契約して売れないから価格を下げていくという作戦です。

両親はすでに昨年の時点で実家を出て、駅に近いマンションに引っ越したので空き家になっています。売却時に居住用財産の譲渡所得の特例が適用されるかどうかについてですが、税法上は居住の用に供さなくなった日又は災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であればOKとされています。

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居住用財産の譲渡所得の特例とは?

今回の売却(所有期間10年超)は買い替えではありませんので買換え特例(課税の繰延べ制度)については省略いたします。

①居住用財産の3,000万円特別控除の適用要件を満たしていれば

⇒譲渡益から3000万円を控除する。

②軽減税率の特例(課税の免除制度)の適用要件を満たしていれば

3000万円控除後の課税譲渡所得が

⇒6000万円以下の場合税率14,21%(国税10,21%、地方税4%)

⇒6000万円以上の場合8,526,000円+(課税譲渡所得-6000万円)×税率20,315%(国税15,315%、地方税5%)

所有期間が5年以下は39,63%、5年超~10年以下20,315%と税率が高くになります。タワーマンションなど短期売買でのキャピタルゲインを狙った投資用物件が5年や10年を過ぎて同時に市場に出だすのはこういったことも関係しています。

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